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广州楼市正在理性回归 豪宅商用物业成交回暖

更新时间:2014-8-8 21:44:00
在过去十年,曾经出现过两次绝佳的购房"底部",今年发展商再次大幅让利走量
一些城市近期频频或明或暗出台政策放松"限购"。尽管北上广深一线城市的政策环境并无明显变化,但是就来自"阳光家缘"实时监控的数据显示,最近一段时间来,广州楼市的成交量几乎呈现全线回升的态势,而近郊部分楼盘回调小涨,也成为广州楼市降价暂告一段落的显著特征。
楼市氛围逐渐回暖,买家预期发生转向,市场正在酝酿着新的变局。有专家认为,目前正是十年中出现的第三次购房"最佳机会",未来两个月的"金九银十"季,是购房者不可错过的购房好时机,一旦错过,极可能又要再等十年。而专家更建议购房者理性选择自己合适的入市节点,"现在买房者往往只瞄准价格,却忽略了等待与观望的另外一些隐形成本。其实没有多少人能真正在最低点入市,最重要的是根据自己需要,如资金状况、未来收入预期等选择购房时机,没有最低点,只有最适合自己的最佳时机"。文/图:记者 李凤荷
从7月中下旬开始,广州全市成交开始明显有了起色。根据"阳光家缘"统计数据,广州各区成交量几乎呈现全线回升的态势。多个周末均有新开楼盘,成交势头都相当乐观。业内人士指出,在经历了一段时间的低迷观望后,市场"刚性"需求始终需要找到释放的契机,一旦开发商在新货价格上给了消费者适当的甜头,就很容易笼络到买家。也就是说,目前开发商"以价换量"的手法仍走得相当顺畅,买家入市欲望也仍然强烈。
广州楼市正在理性回归
由于上半年广州开发商更积极地适时让利走量,广州的库存量也迅速消化。根据"阳光家缘"数据,去年年底,广州住宅库存量为56548套,截至7月底,广州库存量为61795套,半年多时间只增加了5000多套。以广州今年上半年的月均成交计算,广州住宅库存时间仅为10.5个月。今年年初,住建部副部长齐骥在接受媒体采访时表示,库存量高于1年至1年半销售量的可称为"高库存"。显然,相比于其他高库存城市而言,广州的库存量未触及高库存红线,而随着市场整体消化速度的加快,预计今年三季度,广州的库存量将进一步降低,供求结构也会趋于平衡。
难怪,业内人士认为"库存从来不是广州楼市的问题"。现在部分城市的楼市存在"三高":库存高、供求比高、价格虚高,广州只有"一高"——价格虚高,经过前一轮的降价之后,价格虚高的问题也有所缓解。因此,可以预期的是广州楼市正在理性回归。
豪宅商用物业成交回暖
众所周知,楼市走势不仅受供求关系影响,更受心理预期支配。而在楼市调整节点,楼市的心理预期在一定程度上成为楼价涨跌最关键的因素。
政策环境的改变是刺激心理信心回升的重要原因。从5月开始,定向降准、部分城市限购松绑等系列政策、措施的相继出台,给市场带来极大的心理暗示,也给了消费者楼价难往下大跌的心理预期。从各地楼市政策变化不难发现,7月份堪称楼市"限购解禁月"。松绑限购后,部分城市商品房的成交量立即呈现上涨态势,杭州甚至传出开发商要调价的风声。目前,楼市的预期发生明显转变,市场重拾信心,购房心理再度走强,这将给第三季度市场带来更为实质的刺激。
而另一方面,市场信心走强最明显的表现在于豪宅以及商用物业的全线回暖,体现了在市场重拾信心后,不独"刚需"购房者重新入市,改善买家、高端买家以及投资型买家也已经告别观望。
据了解,今年前五个月,广州十区不限购的商业及办公物业的成交已达12962套,相比去年同期大涨54.6%。而高端物业也表现坚挺,尤其是进入二季度之后,成交速度与成交量均表现突出。2014年第二季度,高端住宅市场成交量回暖,总成交(1.00,0.000,0.00%)量达400套,同比涨12.9%。
房地产产品线的全线回暖,是市场整体信心回归的最有力证据,因此,可以预计的是,第三季度楼市将在楼市主力军"刚需"产品的带动下,进入全面复苏、逐渐走强的阶段。
"刚需"是楼市企稳原动力
若楼市有可能回暖,"刚需"大军将会是这一次楼市再度走强的"原动力"。
戴德梁行广州公司总经理黎庆文认为,下半年广州楼市将会迎来"刚需"市场的新一次释放。"短期内,处于婚育高峰的"刚需"仍在积聚成长。"他引用数据分析说,根据最近一次人口普查推算,到2015年广州25~34岁的人口将达到2010年的1.24倍。这还未包括产业发展所带来的流入人口。"实际上,上半年成交大降只是因为延缓了释放。"黎庆文指出,下半年信贷政策、利率或可进一步放松,同时原先被挡在购房门外的部分流动人口将受惠于"入户新政"利好。黎庆文分析指出,当价格敏感的"刚需"碰上恰到好处的"降价促销",自然更容易出手,这就不难理解为什么上半年楼市整体低迷,但是价格合适的"刚需"盘仍然成交大旺,因为"太多的需求在那儿"。因此,黎庆文预测指出,下半年广州一手住宅成交量受"刚需"释放拉动,有望在四季度明显回升。预计下半年成交均价平稳中有小幅调整,并有望在明年一季度企稳。
经纬房产资讯有限公司董事长区俊文认同这样的观点,他认为,在上半年价格适度调整下,以价换量的营销手段即将阶段性结束。下半年销量会比上半年提升20%~30%,"一线城市已经很难再降,因为需求很强劲,而现在部分'刚需'产品已经上涨"。
没有多少人能真正抄到"铁底"
不选"最低"只选"最合适"
地产"大鳄"预期乐观
楼市已经在筑底并酝酿反弹,不少地产"大鳄"均表达了对下半年倾向于乐观的预期。
"目前整个中国房地产市场调整后已平稳,特别从最近几周的情况来看,市场整体在回暖,市场参与方的信心均在恢复。"恒大集团执行董事、副总裁何妙玲表示。华远地产(3.14,0.020,0.64%)董事长任志强近日也表示,在宏观经济下行的大背景下,房地产行业肯定会跟着下行,没必要因为一时的交易量下降就对房地产绝望。"我不敢预测明天的房价,但我敢说未来肯定会有一个反弹,有能力或有需求的购房者该买就买,不必挑时间。现在就是买房好时机。"广东保利地产(5.74,-0.140,-2.38%)开发有限公司董事长余英同样认为,"中国房地产15年内都不会有拐点",而他认为,时下正是购房的最佳时机。
目前正在第三次"探底"
合富房地产经济研究院院长龙斌则认为,在过去十年中,曾经出现了两次绝佳的购房"底部",目前正是第三次"探底"之中。
据龙斌介绍,2008年是一个楼市底部,该年度10月中旬4万亿元经济刺激计划出炉,由于2008年的开工量急剧下降,令2009年的可供货源大大减少,开发商选择了捂盘惜售、涨价待售。楼价于是很快直线上涨,很多购房者也因为观望错失了购房好时机。
第二次底部是在2011年年底到2012年年初,中国楼市历史上一个连续24个月的上涨周期此时出现,在很多资深人士的记忆里,这是历史上最长的一个上涨周期。
目前正在楼市的第三次探底之中,"要抄到绝对的底部是不可能的,但是可以肯定的是,现在是相对的低点,正在探底并酝酿反弹的过程",龙斌认为,对于需要购房自住的买家来说,观望无意义,因为观望往往只会带来更高的楼价。
"该出手时就出手"
保利地产代理市场研究部总经理吴定金认为,从周期来看,下半年楼市将迎来筑底和上升,将从价稳量升向量价齐升发展,错过前两轮市场调整的客户不应该再错过下半年。"现在买房者往往只瞄准价格,却忽略了等待与观望的另外一些隐形成本。其实没有多少人能等到最好的时机,最重要的是根据自己需要,如资金状况、未来收入预期等选择购房时机,该出手时就出手。"
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